정부 규제 완화가 집값에 미치는 영향

정부의 부동산 규제 완화는 시장의 심리와 자금 흐름, 거래량 그리고 실제 가격에 모두 영향을 미치게 된다.

규제 완화 항목으로는 LTV, DTI 완화, 다주택자 대출 허용, 양도세 및 취득세 인하, 보유세 완화, 전매 제한 완화, 청약 자격 완화, 조정 대상 지역 및 투기과열지구 해제, 전월세 상한제 완화, 임대 사업자 혜택 복원 등이 있다.

1. 거래량 회복 및 기대 심리 자극

규제가 완화되면 즉시 거래 재개 효과가 발생해 특히 대출 규제가 풀리면 숨은 구매 수요가 빠르게 시장에 진입하게 된다. 조정 대상 지역 해제나 세금 완화 소식만으로 심리적 반등이 일어나 집값의 호가가 상승하기 시작한다. 실제 서울의 일부 조정 대상 지역 해제 이후 거래량이 전월 대비 2배 이상 증가하기도 했다.

2. 실수요 및 투자수요 동반 유입

대출이 쉬워지고 세금 부담이 줄면 실수요자와 투자자가 동시에 움직이게 된다. 이 시점부터 가격 상승세가 본격화된다. 특히 다주택자 규제 완화는 대기 중이던 투자 자금이 시장으로 재유입돼 거래가 활발해진다. 통계적으로 봐도 규제 완화 발표 후 3~6개월 내에 서울 및 수도권 아파트 매매 지수가 평균 2~5% 상승하는 것으로 나타났다.

3. 시장 안정 및 과열

규제 완화가 금리 인하 시기와 맞물리면 자금이 폭발적으로 풀려 가격 급등으로 이어질 수 있는 반면 경기 둔화기에 공급 확충 정책이 시행되면 거래 활성화에는 도움이 되지만 가격 급등 없이 시장 정상화 효과로 나타날 수도 있다.

정부의 규제 완화가 발표되면 시장에는 부동산 거래에 대한 기대감이 빠르게 확산돼 거래량이 증가한다. 거래가 늘어나면 실거래가가 점차 상승해 주변 집값 시세를 전반적으로 끌어올리는 효과가 나타나 집주인들은 추가 상승을 기대하며 매물을 거둬들여 공급이 줄어들게 된다. 이로 인해 가격 상승이 가속화된다. 그러나 일정 수준 이상으로 가격이 오르면 정부는 과열을 억제하기 위해 다시 규제를 강화하는 방향으로 전환되는 것이다.